Agreement for sale versus sale deed: Main differences

 

 فروخت کے مقابلے میں فروخت کا معاہدہ معاہدہ: اہم اختلافات

غیر منقولہ جائیداد کی فروخت کا معاہدہ ایک ہی پراپرٹی کے لئے سیل ڈیڈ جیسا نہیں ہے۔ ہم ان اختلافات کو دیکھتے ہیں جن سے گھر کے خریداروں اور فروخت کنندگان کو قانونی نقطہ نظر سے آگاہ ہونا چاہئے

املاک کی خریداری کے منطقی انجام تک پہنچنے سے پہلے بہت سارے طریقہ کار سے گزر جاتی ہے۔ ہر مرحلے پر ، خریدار اور فروخت کنندہ اس لین دین میں پیشرفت کو دستاویزی اعانت فراہم کرنے کے ذریعہ عمل کو باقاعدہ بنانے کی کوشش کرتے ہیں۔ ایک بار جب وہ ابتدائی معاہدے پر پہنچ جاتے ہیں ، تو فریقین فروخت کے معاہدے پر دستخط کرتے ہیں۔ معاہدے کی شکل اور شکل مختلف ہوسکتی ہے۔ یہ یا تو فروخت کا معاہدہ ہوسکتا ہے یا یہ فروخت کا معاہدہ ہوسکتا ہے۔ ناموں میں مماثلتوں کی وجہ سے ، یہ فرض کیا جاتا ہے کہ ان کی ایک اور ایک ہی چیز ہے۔ تاہم ، ایسا کرنا ایک بڑی غلطی ہوگی ، کیونکہ فروخت کا معاہدہ فروخت کے معاہدے سے بالکل مختلف ہے۔

اب ، واجب الادا کتنا ضروری ہے ، جب جائیداد سے متعلق دستاویزات کی بات کی جائے تو یہ واضح ہوجاتا ہے کہ اگر ہم ذیل میں مذکور واقعات کا جائزہ لیں۔

31 اکتوبر ، 2020 کو ، نوئیڈا پولیس نے ایک 40 سالہ بچے کو 2 کروڑ روپے کا بینک جعل سازی کے الزام میں ، ڈیڈ کے کاغذات جعل سازی اور ساکھ حاصل کرنے کے الزام میں گرفتار کیا تھا۔ اسی تاریخ میں ، مدورائی کے پرنسپل سیشن جج جی النگووان نے دو سب رجسٹراروں ، جنہیں ڈینڈیگل ڈسٹرکٹ کرائم برانچ نے ، بغیر کسی تصدیق کے دستاویزات کے اندراج کے الزام میں گرفتار کیا تھا ، کی پیشگی ضمانت منظور کرلی۔ پولیس کے مطابق ، ان دونوں نے قبائلی سرٹیفکیٹ کی تصدیق کے بغیر فروخت کے عمل کے علاوہ اصل دستاویزات ، والدین کی دستاویزات ، ڈیتھ سرٹیفکیٹ وغیرہ بھی درج کرلیا۔

اس تناظر میں ، ہم دونوں دستاویزات کے مابین اہم اختلافات پر تبادلہ خیال کریں گے۔

 فروخت کا معاہدہ کیا ہے؟

فروخت کے لئے ایک معاہدہ ، مستقبل میں کسی پراپرٹی کو فروخت کرنے کا معاہدہ ہے۔ یہ معاہدہ ان شرائط و ضوابط کی وضاحت کرتا ہے ، جن کے تحت زیرِ جائیداد منتقلی کی جائے گی۔ منتقلی کا املاک ایکٹ ، 1882 ، جو مکانات کی جائیداد کی فروخت اور منتقلی سے متعلق معاملات کو باقاعدہ کرتا ہے ، فروخت کے معاہدے یا فروخت کے معاہدے کی وضاحت مندرجہ ذیل ہے۔

"غیر منقولہ جائیداد کی فروخت کا معاہدہ ، ایک معاہدہ ہے کہ فریقین کے مابین طے پانے والی شرائط پر اس طرح کی جائیداد کی فروخت ہوگی۔" - سیکشن. 54۔ مزید یہ بھی فراہم کرتا ہے کہ "یہ خود ہی دلچسپی پیدا نہیں کرتا ہے۔ اس طرح کی جائیداد میں یا ان سے وصول کرنا۔ "

مذکورہ بالا تعریف سے ، یہ بات بالکل واضح ہوجاتی ہے کہ فروخت کے معاہدے میں کچھ شرائط و ضوابط سے مطمئن ہونے پر ، مستقبل میں سوالات میں جائیداد کی منتقلی کا وعدہ موجود ہے۔ لہذا ، یہ معاہدہ خود ہی مجوزہ خریدار کے لئے جائیداد میں کوئی حق یا دلچسپی پیدا نہیں کرتا ہے۔

فروخت کا معاہدہ کیا پیدا کرتا ہے ، خریدار کے لئے کچھ شرائط پر اطمینان کے تحت سوال میں جائیداد خریدنے کا حق ہے۔ اسی طرح ، بیچنے والے کو بھی شرائط و ضوابط کے اپنے حصے کی تعمیل کرنے پر خریدار سے خیال وصول کرنے کا حق حاصل ہوتا ہے۔

بیچنے والے کو جائیداد فروخت کرنے یا خریدار کے حوالے کرنے میں ناکامی کی صورت میں ، خریدار کو مخصوص ریلیف ایکٹ ، 1963 کی دفعات کے تحت مخصوص کارکردگی کا حق مل جاتا ہے۔ اسی طرح کا حق بیچنے والے کو بھی اسی تحت دستیاب ہے معاہدہ ، خریدار سے مخصوص کارکردگی کے حصول کے لئے۔

اگرچہ فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے کا مطلب یہ نہیں ہے کہ فروخت کا اختتام ہوا ہے ، لیکن یہ اس سمت میں ایک اہم اقدام ہے۔ یہی وجہ ہے کہ خریداروں کو معاہدے میں بیان کردہ شرائط و ضوابط سے سختی سے آگاہ ہونا چاہئے۔

فروخت کے لئے معاہدے کی اہمیت

فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنا کئی عوامل کی روشنی میں اہم ہوجاتا ہے۔ سب سے پہلے ، یہ خریدار اور فروخت کنندہ کسی معاہدے میں داخل ہونے کا قانونی ثبوت ہے ، جس کی بنا پر کسی تنازعہ کی صورت میں ، آئندہ کے لائحہ عمل کا فیصلہ کیا جائے گا۔ نیز ، اگر آپ گھریلو قرض کے لئے درخواست دے رہے ہیں تو ، جب تک آپ فروخت کے معاہدے پر دستخط نہیں کرتے تب تک بینک آپ کی درخواست قبول نہیں کرے گا۔

یہاں یاد کریں کہ دونوں فریقوں کو فروخت کے معاہدے میں رکھی گئی شرائط کی پابندی کرنی ہوگی۔ کسی بھی فریق کو کسی بھی شرائط کی خلاف ورزی کرتے ہوئے ، سمجھوتہ میں بتایا گیا ہے ، اگر دوسری فریق چاہے تو عدالت میں گھسیٹا جاسکتا ہے۔ متعلقہ تمام فریقوں کو بھی اس حقیقت کو ذہن میں رکھنا چاہئے کہ اس دستاویز کو قانون کی عدالت میں قانونی ثبوت کے طور پر پیش کیا جاسکتا ہے اور وہ تمام لوگ جو شرائط کی پاسداری پر راضی ہوگئے ہیں وہ قانونی طور پر ایسا کرنے کے پابند ہیں۔

 فروخت کا کام کیا ہے؟

فروخت کا عمل ایک قانونی دستاویز ہے جس سے یہ ثابت ہوتا ہے کہ بیچنے والے نے جائیداد کی مطلق ملکیت خریدار کو منتقل کردی ہے۔ اس دستاویز کے ذریعہ ، جائیداد میں حقوق اور مفادات نئے مالک کے ذریعہ حاصل کیے گئے ہیں۔ عام طور پر فروخت کا کام درج ذیل معلومات پر مشتمل ہوتا ہے۔

·       خریداروں اور بیچنے والوں کی تفصیلات (نام ، عمر اور پتے(

·       پراپرٹی کی تفصیل (کل ایریا ، تعمیر کی تفصیلات ، عین مطابق ایڈریس اور آس پاس

·       ادائیگی کی پیشگی ادائیگی کے ساتھ ساتھ ادائیگی کا طریقہ بھی شامل ہے

·       وقت کا فریم جب پراپرٹی کا عنوان اصل میں خریدار کو دیا جائے گا۔

·       قبضے کی فراہمی کی اصل تاریخ۔

·       معاوضے کی شق (بیچنے والے نے ملکیت سے متعلق تنازعات کی صورت میں خریدار کو کسی بھی نقصانات کی ادائیگی کرنے کا وعدہ کیا ہے ، جس کے نتیجے میں خریدار کو مالی نقصان ہوتا ہے(

 کیا فروخت کا کام ایک ہی چیز کی طرح ہے؟

اگرچہ اکثر یہ سننے کو ملتا ہے کہ دونوں اصطلاحات ایک دوسرے کے ساتھ تبادلہ خیال ہو رہے ہیں ، ایک فروخت کا معاہدہ اور ایک کنوینسی ڈیڈ کا مطلب مختلف چیزیں ہیں۔ فروخت کا معاہدہ بنیادی طور پر ایک قسم کی رسالت کا کام ہے ، بعد میں مؤخر الذکر پر غور کرنا وسیع المیعاد ہے ، جس میں تحفے کا عمل ، تبادلہ عمل ، رہن کا عہد ، لیز عمل وغیرہ بھی شامل ہوتا ہے۔ بنیادی طور پر ، یہ تمام دستاویزات مختلف قسم کے مواسلاتی اعمال ہیں۔

"ہر قسم کی قانونی دستاویز جو جائیداد کی ملکیت کو ایک شخص سے دوسرے شخص میں منتقل کرتی ہے وہ ایک رسد کا سودا ہے۔ اس لحاظ سے ، فروخت کا عمل بھی ایک کفایت نامہ ہے۔ پراپرٹی قانون میں مہارت رکھنے والے لکھنؤ میں مقیم لکھنؤ میں مقیم پربھنشو مشرا کا کہنا ہے کہ خریداروں کو اس بات کا خیال رکھنا چاہئے اور انہیں یہ سمجھنا نہیں چاہئے کہ انہیں پراپرٹی کی خریداری کے لئے دو دستاویزات کی ضرورت ہے۔

فروخت برائے عمل اور معاہدے سے متعلق سپریم کورٹ کا فیصلہ

فروخت معاہدے کے نتیجے میں جائیداد کی اصل فروخت ہوسکتی ہے یا نہیں۔ مہاراشٹرا اسٹیمپ ایکٹ کی طرح ، اسٹامپ ڈیوٹی کے کچھ قانون ، غیر منقولہ جائیداد کی فروخت کا معاہدہ سمجھتے ہیں ، جس کی وجہ سے وہ مناسب عمل ہے اور اسی وجہ سے ، اسی اسٹیمپ ڈیوٹی سے مشروط ہے جیسا کہ مناسب عمل پر لاگو ہوتا ہے۔ غیر منقولہ جائیداد کی رسالت یا فروخت کا کام۔ اس طرح کے سمجھنے والی دفعات کی وجہ سے ، فروخت کے معاہدے پر اسٹیمپ ڈیوٹی کی ادائیگی کی ضرورت ہوتی ہے ، لوگ غلط فروخت کے معاہدے کو غلط فروخت کے طور پر سمجھتے ہیں۔

ریاست ہریانہ ، سورج لیمپ اینڈ انڈسٹریز (پی) لمیٹڈ (2) وی ریاست ہریانہ کے معاملے میں ، 2012 میں ہندوستان کی سپریم کورٹ نے ، پاور آف اٹارنی کے ذریعے بنائی جانے والی غیر منقولہ جائیدادوں کی فروخت کی صداقت سے نمٹنے کے لئے ،

"غیر منقولہ جائیداد صرف ایک معاہدہ (فروخت معاہدہ) کے ذریعہ منتقل / پہنچائی جاسکتی ہے ، قانون کے مطابق ضرورت کے مطابق قانونی طور پر مہر ثبت اور رجسٹرڈ ہوسکتی ہے۔ لہذا ، ہم اس بات کا اعادہ کرتے ہیں کہ غیر منقولہ جائداد کو قانونی طور پر اور قانونی طور پر منتقل کیا جاسکتا ہے۔

“فروخت کا کوئی معاہدہ (فروخت کرنے کا معاہدہ) ، جو مواخذہ (فروخت کا معاہدہ) نہیں ہے ، ٹرانسفر آف پراپرٹی ایکٹ کی دفعہ and 54 اور of 55 کی شرائط سے عاری ہوگا اور نہ ہی اسے کوئی اعزاز ملے گا۔ غیر منقولہ جائداد میں کسی بھی دلچسپی کو منتقل کریں (سوائے اس کے کہ جائیداد کی منتقلی کے قانون کے سیکشن 53 اے کے تحت عطا کردہ محدود حق کے)۔

جائیداد کی منتقلی کے ایکٹ کے مطابق ، فروخت کے لئے معاہدہ ، خواہ وہ ملکیت کے ساتھ ہو یا ملکیت کے بغیر ، وہ پہنچانا نہیں ہے۔ منتقلی کے املاک ایکٹ کی دفعہ 54 54 کا اطلاق ہے کہ غیر منقولہ جائداد کی فروخت صرف ایک رجسٹرڈ آلے کے ذریعہ کی جاسکتی ہے اور کسی معاہدے کے تحت اس سے کوئی دلچسپی پیدا نہیں ہوتی ہے اور نہ ہی اس سے متعلق معاملات پر کوئی قیمت وصول کی جاسکتی ہے۔

سپریم کورٹ نے بلڈر اور خریدار کے مابین فروخت کے معاہدے کی اہمیت کا اعادہ کیا ، کیوں کہ اس نے حال ہی میں یہ فیصلہ دیا ہے کہ مکان خریدار کو ہاؤسنگ یونٹ کی الاٹمنٹ کی مدت پر بلڈر خریدار معاہدے کی تاریخ سے ہی غور کیا جانا چاہئے۔ ریل اسٹیٹ (ریگولیشن اینڈ ڈویلپمنٹ) ایکٹ ،  2016 کے تحت پروجیکٹ کے اندراج کی تاریخ۔ عدالت نے آر ای آر اے حکام کو مزید کہا کہ وہ فروخت کے معاہدے کے مطابق بلڈر سے معاوضے کی ادائیگی کا حکم دے ، جس کے تقدس کو اس حکم کے ذریعے برقرار رکھا گیا ہے۔ .

سیل ڈیڈ پر عمل درآمد میں ناکامی کا نتیجہ

ہندوستانی رجسٹریشن ایکٹ ، 1908 کے مطابق ، ایک سو روپے سے زیادہ مالیت کی غیر منقولہ جائداد میں کسی بھی سود کی منتقلی کے لئے کسی معاہدے کا اندراج ہونا ضروری ہے۔ لہذا ، اگر آپ نے کسی بھی معاہدے کے تحت کسی بھی جائیداد کو فروخت کے لئے خریدا ہے ، اس کے بغیر اس کی مناسب فروخت کا معاہدہ ہوگا تو ، آپ کو فروخت کے معاہدے کے تحت منتقل کی جانے والی پراپرٹی میں کوئی حق یا دلچسپی نہیں ملے گی۔

یہ مطلق اصول پراپرٹی ٹرانسفر آف پراپرٹی ایکٹ کے سیکشن 53A کے تحت فراہم کردہ رعایت کے تابع ہے۔ دفعہ اے فراہم کرتی ہے کہ جہاں خریدار نے اس پراپرٹی کا قبضہ حاصل کرلیا ہو جو منتقلی سے مشروط ہو ، معاہدے کے تحت اس کے ذمہ داری کے پورے حصے کی مکمل تعمیل کرتے ہوئے ، بیچنے والے کو خریدار کو عطا کردہ ملکیت میں خلل ڈالنے کا حقدار نہیں ہوگا۔ واضح رہے کہ دفعہ 53 اے منتقلی کے خلاف مجوزہ ٹرانسفر کو ڈھال فراہم کرتی ہے اور منتقلی کو منتقلی کے قبضہ میں خلل ڈالنے سے روکتی ہے ، لیکن اس سے خریدار کا ملکیت کا لقب ٹھیک نہیں ہوتا ہے۔ جائیداد کی ملکیت اب بھی فروخت کنندہ کے پاس ہے۔

لہذا ، ان معاملات میں جہاں آپ نے کسی فروخت معاہدے کے تحت کسی بھی جائیداد کو خرید لیا ہے اور اسے قبضہ کر لیا ہے ، اس جائیداد کا عنوان ابھی بھی ڈویلپر کے پاس باقی ہے ، جب تک کہ اس کے بعد کسی سیلڈ ڈیڈ پر عملدرآمد نہ ہو اور اس کے تحت ہندوستانی رجسٹریشن ایکٹ کے تحت اندراج نہ کیا جائے۔ اس طرح ، یہ واضح ہوجاتا ہے کہ غیر منقولہ جائداد میں ایک عنوان صرف فروخت کے عمل سے منتقل کیا جاسکتا ہے۔ جائز اسٹیمپڈ اور رجسٹرڈ سیل ڈیوڈ کی عدم موجودگی میں ، غیر منقولہ جائداد میں کوئی حق ، عنوان یا دلچسپی نہیں ، جائیداد کے خریدار کو جمع کروانا۔

عمومی سوالنامہ

فروخت کا معاہدہ کیا ہے؟

فروخت کے لئے ایک معاہدہ ، مستقبل میں کسی پراپرٹی کو فروخت کرنے کا معاہدہ ہے۔ یہ معاہدہ ان شرائط و ضوابط کی وضاحت کرتا ہے ، جن کے تحت زیرِ جائیداد منتقلی کی جائے گی۔

فروخت کا کام کیا ہے؟

فروخت کا معاہدہ وہ  قانونی دستاویز ہے جس کے ذریعہ بیچنے والا اپنی جائیداد خریدار کو منتقل کرتا ہے ، جو اس کے بعد جائیداد کی مطلق ملکیت حاصل کرتا ہے۔

معاہدہ برائے فروخت و فروخت کے درمیان کیا فرق ہے؟

مستقبل میں فروخت کے لئے ایک معاہدہ یہ وعدہ ہے کہ ، جائیداد صحیح مالک کو منتقل کردی جائے گی جبکہ فروخت کا معاہدہ خریدار کو جائیداد کی ملکیت کی اصل منتقلی ہے۔